Gostaria de comprar casa mas acha que os spreads hoje estão muito elevados?

Esta é uma questão com que alguns dos potenciais compradores se deparam e geram a dúvida e a confiança para darem o passo de terem casa própria e desta forma, em muitos dos casos, realizar um sonho!

Mas quando é que os spreads estiveram baixos?

Se recuarmos no tempo entre 2006 e 2008 verificamos que as taxas de juros aplicada a novos créditos à habitação oscilaram entre 3,36% e 5,67%, como podemos verificar pelo gráfico abaixo. taxa20062008

Podemos também verificar que a Euribor no mesmo período oscilou entre 2,643% e 5,405%.

EURIBORhttp://pt.euribor-rates.eu/euribor-2007.asp?i1=9&i2=9

Sabendo que a taxa de juro aplicada é composta por dois elementos distintos: EURIBOR + Spread, concluímos que os spreads, neste período, oscilaram entre 0,265% e 1,081%.

São estes os spreads baixos que falamos, no entanto, como já analisamos, a taxa de juro a aplicar é a soma da Euribor e do spread e portanto verificamos que no momento em que se registou o spread mais baixo de 0,265% (Out 2008) registou-se igualmente a Euribor mais elevada de 5,405% o que resultou numa taxa de juro de 5,67%.

Desta análise é importante percebermos que o que determina o valor da prestação que pagamos pelo empréstimo da casa não resulta apenas do spread, mas sim da taxa de juro aplicada que é o resultado do Spread + Euribor.

Assim sendo voltemos ao momento actual no qual temos claramente spreads mais elevados que os registados entre 2006 e 2008.

Dados do Banco de Portugal referentes a Abril de 2014 indicam que a taxa de juro registada foi de 3,31% como podemos verificar no gráfico abaixo.

taxasjuroABR2014

Fonte: BP – Banco de Portugal

Sabendo que a taxa de juro é resultado da Euribor + Spread passamos a analisar em que valores se encontra actualmente a Euribor, que como podemos verificar na tabela abaixo, em Abril de 2014 registou-se uma taxa de 0,418%.

euribor2014

http://pt.euribor-rates.eu/euribor-2007.asp?i1=9&i2=9

Nesta mesma tabela podemos verificar que em Outubro de 2014 registou um mínimo histórico de 0,181%.

Assim sendo em Abril de 2014 registamos um spread de 2,89% que somando à Euribor de 0,418% resultou numa taxa de juro de 3,31%.

Recordando que em Out 2008, momento em que se registaram os spreads mínimos de 0,265% a taxa de juro era de 5,67%.

Ao contrario daquilo que à primeira vista pensamos, que atualmente devido aos spreads elevados, hoje fica mais “caro” o empréstimo bancário, após esta análise chegamos à grande conclusão que hoje a taxa de juro é 2,36% mais BAIXA que no momento em que se registaram os mínimos históricos de spreads.

Para melhor compreendermos que impacto tem esta diferença de 2,36% na taxa de juro, vamos fazer o exercício de quanto custava pedir 100.000€ de empréstimo ao banco em Outubro 2008 e em Abril de 2014.

Outubro de 2008 Abril de 2014
Taxa de juro = 5,67%Spread = 0,265%Euribor = 5,405%Valor da prestação = 527,39 €

(simulação para financiamento a 40 anos e não inclui seguros)

 Taxa de juro = 3,31%Spread = 2,89%Euribor = 0,418%Valor da prestação = 375,96 €

(simulação para financiamento a 40 anos e não inclui seguros)

Em Abril de 2014 por cada 100.000€ de empréstimo o cliente paga menos 151,43€ de prestação por mês o que resulta numa poupança de 1817,16€ anuais!!

Como podemos verificar uma analise superficial do tema financeiro conduz a uma perceção errada do que é, na verdade, a realidade dos dias de hoje, nunca foi tão barato “contratar” dinheiro como atualmente!

Para os mais cépticos que estão a pensar que “ok, mas o spread é contratado para todo o tempo do crédito e portanto não muda, e a Euribor vai oscilando, podendo vir a subir aos valores registados entre 2006 e 2008”

Este é de facto um raciocínio lógico e legitimo, mas que, mais uma vez, terá que ser analisado com mais detalhe para se poderem retirar conclusões.

Para isso apresentamos o gráfico abaixo que representa a evolução do Spread e da Euribor desde Jan 2006 a Abr 2014.

evolucaospreadeuribor

Da análise gráfica da evolução ao longo de quase 9 anos podemos rapidamente concluir que a evolução do spread é inversa à da Euribor para o mesmo período de tempo, isto é quando se regista a euribor elevada, regista-se um spread baixo e vice-versa.

Durante os 9 anos analisados Portugal passou pelas mais diversas crises. A crise financeira mundial que atingiu severamente os orçamentos nacionais na zona euro. A recessão de 2009 reduziu, de forma considerável, as receitas públicas e representou um forte peso na segurança social. Além disso, os Estados comprometeram‑se a resgatar bancos e adotaram planos de recuperação muito dispendiosos. Em 2010, nenhum dos países da zona euro estava em posição de cumprir o Pacto de Estabilidade e Crescimento. Entre 2007 e 2010, a dívida pública na zona euro aumentou de 65% para 85% do PIB.

Em 2009, o défice orçamental atingiu um valor recorde de 9,4%. Entre 2007 e 2010, a dívida pública aumentou de 62% para 83% do PIB. As medidas de austeridade adotadas incluem um aumento da taxa do IVA de 21% para 23%. Além disso, os impostos sobre o rendimento e sobre o rendimento das sociedades aumentaram. Os grandes projetos de investimento foram adiados e algumas empresas públicas foram privatizadas. O Governo decidiu congelar os vencimentos dos funcionários públicos.

A 06 de Abril de 2011 foi anunciado que o governo português havia solicitado o pedido de resgate financeiro à Comissão Europeia e ao Fundo Monetário Internacional (FMI).

Todo este contexto serve apenas para validar que esta evolução do Spread e da Euribor foi analisada num período conturbado da nossa economia, que sendo infelizmente um estado quase permanente, nos leva a acreditar com alguma probabilidade que não se prevê uma mudança neste comportamento de evolução.

Ou seja, mesmo que num futuro a Euribor venha novamente a registar valores mais elevados será uma tendência natural que os spreads venham a diminuir.

Assim sendo, e voltando atrás ao pensamento céptico: “ok, mas o spread é contratado para todo o tempo do crédito e portanto não muda, e a Euribor vai oscilando, podendo vir a subir aos valores registados entre 2006 e 2008” , sendo verdade que após contratado o spread, o banco é obrigado a manter essas condições até ao final de vida do crédito (desde de que mantidas, pelo proponente do crédito, as condições acordadas para a obtenção desse spread e sejam cumpridas as obrigações de pagamento das prestações) isto não significa que o cliente, num cenário em que a banca está a praticar spreads mais baixos do que os contratados no momento em que contraiu o empréstimo, não possa renegociar com o banco ou até transferir o empréstimo para outro banco que ofereça condições mais atrativas.

De forma bastante resumida é importante termos a noção do seguinte:

  1. Hoje a “compra” de dinheiro é mais barata, pois muito embora os spreads sejam mais elevados a euribor é bastante mais baixa fazendo com que as taxas de juro sejam reduzidas;
  2. Tendencialmente o Spread e a Euribor evoluem de forma inversa, spread elevado acompanha uma Euribor baixa e vice-versa;
  3. O spread contratado embora seja válido para todo o tempo de vida do empréstimo não está AGRAFADO ao cliente, o cliente tem SEMPRE a possibilidade de NEGOCIAR;
  4. Com a banca atualmente bastante mais disponível  conceder crédito a procura de imóveis vai naturalmente aumentar;
  5. O aumento da procura, já registada este ano, está a ser determinante para a recuperação do mercado;
  6. A retoma do mercado imobiliário irá provocar uma desaceleração na desvalorização que se tem observado no valor imobiliário.

Depois da leitura deste artigo faça a reflexão: Faz mesmo sentido adiar o sonho de comprar uma casa? Por cada 100.000€ de emprestimo paga menos 151,43€ que em 2008! e os imóveis estão hoje a um preço bastante mais atrativo que em 2008.

E para os que gostariam de trocar de casa e não o fazem porque estão “agrafados” a um spread baixo, saiba que hoje já existem soluções que o podem ajudar a continuar a usufruir de um spread baixo na troca de casa. Saiba mais em https://mediacaoimobiliaria.wordpress.com/2014/11/26/gostaria-de-trocar-de-casa-mas-nao-quer-perder-o-spread-que-tem/

Patrícia Santos (Grupo Business)

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